费县人民政府

关于印发费县建设用地使用权转让、出租、

抵押二级市场试点实施方案的通知

费政发〔2017〕18号

各乡镇人民政府，费城街道办事处，县经济开发区管委会，县政府各部门，各局级事业单位：

《费县建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

费县人民政府

2017年7月20日

费县建设用地使用权

转让、出租、抵押二级市场试点实施方案

为贯彻落实党中央、国务院关于完善土地二级市场的决策部署,根据《国土资源部关于山东省临沂市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》(国土资函〔2017〕257号)要求,结合我县实际,制定本实施方案。

一、总体要求

（一）指导思想。全面贯彻落实党的十八大和十八届历次全会精神,紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念, 按照市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求, 以建立城乡统一的建设用地市场为导向, 以促进土地要素流通顺畅为核心, 以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产统一登记为基础,进一步完善交易机制, 创新交易模式,健全服务监管体系,提高市场配置效率,推进节约集约用地。

（二）基本原则。

1．市场配置，政府引导。充分发挥市场配置资源的决定性作用, 更好发挥政府监管作用, 引导建设用地使用权进场入市交易, 促进和保护公平竞争。

2．创新模式，完善体系。深入推进放、管、服改革,充分发挥互联网信息技术优势, 着力构建线下线上相融合的土地交易模式,建立覆盖全县的土地交易市场体系,形成公开、规范、完善的市场运行机制。

3．高效便捷，保障权益。强化服务意识,优化交易流程, 降低交易成本,防范交易风险,充分尊重权利人意愿,保障市场主体合法权益。

4．分工协作, 合力推进。合理分解任务目标, 明确单位职责分工,细化试点路径和时间表,强化协调、检查、督导,形成试点合力,配合市政府按期完成试点任务。

（三）试点目标。按照推动实施五项创新、建设完善一个体系的“五创一建”试点思路, 着力推动土地二级市场机制、模式、服务、监管、协作创新,到2018年底,在全县建立符合城乡统一建设用地市场要求, 产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场, 形成机制健全、模式创新、服务高效、监管到位、协作顺畅的土地二级市场运行体系,为全县经济社会发展提供动力, 为国家修改完善相关法律法规提供支撑。

（四）试点范围和区域。试点范围是建设用地使用权的转让、出租和抵押。重点针对土地交易,以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况。试点区域为全县。

二、试点内容

（一）创新土地交易机制。扩大市场开放程度, 引入市场竞争机制,提高交易服务效率,形成新的转让、出租、抵押机制。

1．建立国有建设用地使用权公开转让、出租机制。鼓励宗地转让、出租信息在线下土地有形市场和线上互联网信息平台公开发布,扩大交易覆盖面,提高土地成交率。交易主体可以自愿选择自行交易或委托交易。对选择委托交易的, 可以引入市场竞争机制,以价高者得的原则确定受让人、承租方,促进土地交易。制定国有建设用地使用权公开交易规则, 在交易合同中明确约定受让方、承租方应履行原出让合同确定的权利义务。工业用地整宗或分割转让时,不审查出让合同投资额度限制,不审查是否形成工业用地或其他建设用地条件。国有建设用地使用权交换、赠与、出资时, 按照转让方式办理有关手续。作价出资(入股)、授权经营类型的国有建设用地使用权转让的,可在剩余的使用年期内转为出让国有建设用地使用权。

2．建立国有建设用地使用权抵押网上办理机制。改变目前线下抵押登记的单一办理方式, 实施抵押登记网上预约、申请、受理，形成线上、线下并行的抵押登记模式,提高抵押登记服务效率。研究制定抵押登记实施细则,进一步明确抵押登记程序和要求。自然人、企业均可作为抵押权人依法办理不动产抵押登记。引入抵押价格市场竞争机制,以价高者得的原则确定抵押权人, 促进土地抵押, 解决企业融资难问题。引入第三方评估机制, 评估划拨国有建设用地使用权权益价格, 合理确定抵押价格。探索允许营利性的养老、医疗、教育等社会领域机构以有偿方式取得的土地、设施等财产进行抵押融资。制定反担保抵押、顺位抵押、在建工程抵押的具体规定,细化可以、禁止抵押的国有建设用地使用权范围,完善抵押期限管理和不动产预告登记制度,保障抵押登记行为更加规范、高效。

3．建立划拨国有建设用地使用权公开转让机制。研究制定划拨国有建设用地使用权公开转让的具体政策和措施, 根据转让后是否符合《划拨用地目录》,确定具体的办理条件、程序和要求,提高转让处置服务效率。对符合转让条件的划拨国有建设用地使用权, 纳入线下线上交易市场公开转让, 转让后符合《划拨用地目录》的,受让方凭划拨决定书办理不动产转移登记手续;不符合《划拨用地目录》的,受让方先办理有偿使用手续,再办理不动产转移登记。

4．完善划拨国有建设用地使用权有偿使用机制。以党政机关、事业单位划拨国有建设用地使用权出租为重点,以工商登记信息、税务登记信息以及日常动态巡查、举报、查处发现的监管信息为线索, 依据政府公布实施的基准地价确定具体收缴标准,调整完善划拨土地有偿使用的范围、标准、方式、措施,构建财政、国土、市场监管、税务、住建、房管共同征管工作机制,进一步规范划拨国有建设用地使用权出租行为。

5．建立差别化税费调节机制。发挥税费政策在交易中的调节作用,在法律允许的框架和权限内,探索降低交易环节税负、适当增加保有环节税负的现实途径和方法, 制定有关政策和措施,解决企业宁肯固地闲置、不愿转让交易问题,推动闲置低效用地有序腾退。

（二）创新土地交易运行模式。建立线下土地交易有形市场,建设“互联网+土地”线上土地交易信息平台,形成线下线上相结合的土地交易新模式。

1．制定土地交易有形市场建设方案。按照交易、登记一体化建设原则, 在不动产登记中心设立土地交易有形市场。市场内设置转让、出租、抵押等交易事项办理窗口,设置供求信息收集发布、交易咨询、交易中介等服务窗口,设置招标拍卖挂牌室、地块推介展示厅、交易信息显示屏等公开交易配套设施, 为交易各方提供一站式便捷服务。调整优化不动产登记内部服务流程,统一受理交易、登记申请,统一内部审核,统一办理交易、登记事项,形成交易与登记不可替代、相得益彰的一体化服务新模式。

2．组织建立土地交易有形市场体系。按照有形市场建设方案要求, 县国土资源局负责有形市场的具体筹集和运行,县政务管理办配合做好建设相关工作。参照市级建设模式,根据方案建立有形市场。做到与市级有形市场标准一致、规则统一、内容衔接，确保功能定位准确、选址位置得当、空间布局合理、设施配置齐全、人员配备到位。8月底前, 县试点工作领导小组将对县有形市场建设工作检查验收,初步建成全县统一的土地交易有形市场体系。

3．开发建设全县土地二级市场交易信息平台。借鉴外地线上土地交易平台设计理念和框架内容, 开发建设全县土地二级市场交易信息平台。信息平台对内应当建立网上交易备案管理系统, 提供网上权属信息查询、土地他项权利查询、供求信息真伪甄别等内部审核服务功能; 对外应当提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务, 实现在线看地、在线报备、在线支付等土地交易基本功能,设置第三方交易资金监管平台,建立并实施交易保证金制度,保障线上交易资金安全。

4．建立市场内部长效运行机制。制定线下线上交易信息数据管理细则,定期更新、分类、汇总数据,实现与市级土地市场动态监测监管系统数据互通、共享。制定土地交易市场管理与不动产登记衔接的具体办法和措施,形成市场推介、成交确认、申报完税、转移登记、事后监管的内部交易服务流程。研究制定土地二级市场网上交易规则,明确网上交易的条件、程序和要求。研究制定土地交易有形市场建设规范,编制交易手册或指南,印制交易合同文本和格式文书。

（三)创新交易服务体系。从政策咨询、中介服务、地块推介、诉求解决四个方面,构建新的交易市场服务体系。

1．提供交易咨询服务。研究制定土地交易咨询服务办法, 组织业务人员成立线下线上土地交易服务团队, 对交易信息审核发布、交易政策释疑解惑、交易争议纠纷处理等提供专业的政策咨询服务。

2．推介交易中介服务。在线下线上交易市场分别推介土地测绘、土地估价、税费缴纳、款项结算、资金监管、经纪服务等窗口或模块,为交易各方提供交易委托代理、交易事项办理等中介服务。研究制定中介机构和人员管理办法,加强对中介服务机构和人员的指导、监管,建立诚信表扬、失信惩戒的信用监管机制。

3．提供土地宣传推介服务。探索建立网上土地推介模式, 接受市场主体委托, 由中介机构为其提供宗地推介方案调研、策划、设计、互联网推广等全程推介服务,推动快速完成地块招商工作。在线下线上交易市场,分期分批举办土地交易推介会、展销会,对形成竞争的地块,适时举行招标拍卖挂牌公开交易,让交易主体取得理想的交易结果。

4．提供交易举报投诉服务。研究制定交易市场举报投诉处理办法,在线下线上交易市场设立交易投诉举报电话、邮箱、微信、微博等, 畅通交易诉求反映渠道,对市场管理人员、业务承办人员、中介机构及从业人员、交易主体等从业行为进行社会监督,督促规范交易行为,提高交易服务效率。

（四）创新监测监管方式。从事前、事中、事后三个环节, 完善市场分析研判和管理调控的具体措施, 形成新的市场监测监管方式。

1．实施交易监测分析。及时梳理汇总全县土地一、二级市场交易数据信息,分析两级市场土地交易规模、结构、时序、节奏等规律,定期形成市场监测分析报告,在线下线上市场及时公开,为交易主体提供市场形势分析服务。完善公示地价体系,及时公布基准地价、标定地价、楼面地价、已成交地块价格,为交易双方合理确定交易价格提供参考。

2．实施交易事中管制。研究制定土地交易事中管制办法, 对扰乱市场秩序、不遵守市场公开交易纪律等交易行为的,及时实施停牌、中止交易等交易管制措施。对交易价格低于正常市场价格一定比例的,及时行使政府优先购买权,收回收购后纳入政府土地储备,保障市场平稳发展。

3．实施交易事后监管。研究制定土地交易事后管理办法, 明确交易后履行出让合同或划拨决定书的具体要求和措施。健全完善土地利用动态巡查制度, 加快土地市场诚信体系建设, 对违法违规违约用地行为,及时纳入用地诚信异常名录和黑名单,采取经济手段与信用手段相结合的方式,强化交易事后监管,确保交易前后衔接、行为规范。

（五)创新部门联动协作机制。重点推动涉法土地、金融系统不良土地资产、国有企事业单位改制土地、产能过剩企业用地进入线下线上市场公开交易,形成推动存量土地开发的部门联动协作新机制。

1．建立涉法土地协作处置机制。由县人民法院、县综合行政执法局、县财政局、县国土资源局共同形成涉法土地处置实施意见，就涉法土地查询、查封、协助执行、拍卖等事项达成一致意见,解决执行难、管理难的问题。对法院需委托公开拍卖的土地,纳入土地市场公开拍卖,促进盘活利用。

2．建立金融不良土地资产入市盘活机制。由县银监办推动各银行业金融机构定期对金融不良土地资产进行梳理排查,甄别筛选不良土地资产企业名单、宗地底数,分期分批纳入土地市场公开推介交易,推动存量土地资产盘活利用。

3．建立国有土地资产协作处置机制。由县国土资源局会同县财政局、县国资办,研究制定党政机关事业单位、国有企业改制土地资产处置的意见。对改制后符合《划拨用地目录》的,凭划拨决定书办理不动产转移登记手续;不符合的,办理有偿使用手续。对改制涉及的出让土地, 凭改制批准文件等相关材料办理不动产转移登记。

4．建立产能过剩企业用地市场退出机制。根据县发改局、县经信局甄别筛选的产能过剩企业名单, 将其空闲土地分期分批纳入市场公开推介交易,加快盘活利用。

三、实施步骤

（一）准备阶段。6月底前,县政府成立试点工作领导小组和联席会议制度,组织召开不同层级的座谈会、交流会,广泛听取各部门意见,起草试点实施方案。

（二）实施阶段。2017年7月至2018年6月为试点实施阶段。县政府召开试点动员部署会议,按照试点方案要求,全面推进各项试点工作。2017年11月底前形成年度工作报告, 报市试点工作领导小组。

（三）总结阶段。2018年7月至8月为试点总结阶段。县政府全面总结试点工作,形成书面总结报告,连同修订的线下线上市场交易规则等有关试点制度性成果以及建设用地使用权转让、出租、 抵押典型案例和修改相关法律法规的建议材料, 报市试点工作领导小组。

四、保障措施

（一）加强组织领导。按照市试点工作领导小组要求,县政府成立试点工作领导小组，制定联席会议制度,形成推进试点工作合力, 保障试点工作规范深入开展。

（二）强化督导协调。在县试点工作领导小组的统一领导下, 定期召开试点联席、调度会议, 及时研究提出推进试点的政策、措施和建议,督导工作进展情况。对试点中遇到的困难和问题,及时请示汇报, 对进展较慢的部门实施约谈、问责,确保按期完成试点任务。

（三）做好宣传引导。通过报纸、电视、网络等新闻媒体, 全方位、多层次宣传试点的重要意义,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切, 积极营造市场氛围, 引领广大市场主体进一步增强市场意识,进场入市交易,推动土地市场平稳、规范、健康发展。

附件： 费县土地二级市场建设试点工作联席会议制度

           费县土地二级市场建设试点工作领导小组